新華財經(jīng)上海6月4日電（記者 楊溢仁）2025年6月4日，上海市發(fā)展和改革委員會發(fā)布了《關(guān)于進一步加強項目儲備謀劃推動我市基礎(chǔ)設(shè)施REITs提質(zhì)擴容的通知》（下稱《通知》），備受業(yè)界關(guān)注。

分析人士認為，該《通知》的發(fā)布，將為基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場發(fā)展注入新動力。

政策助力市場發(fā)展

可以看到，為了充分發(fā)揮基礎(chǔ)設(shè)施REITs在盤活存量資產(chǎn)、擴大有效投資、促進基礎(chǔ)設(shè)施高質(zhì)量發(fā)展中的重要作用，增強資本市場服務(wù)實體經(jīng)濟質(zhì)效，上海市發(fā)展和改革委員會就進一步加強項目儲備謀劃、推動上海市基礎(chǔ)設(shè)施REITs提質(zhì)擴容進行了詳細部署。

《通知》明確要求，一方面，要建立動態(tài)儲備機制，聚焦優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，并加強前期培育，支持項目發(fā)起人（原始權(quán)益人）運用pre-REITs等工具加強項目整合和運營提升。

另一方面，要優(yōu)化項目審核推薦，提升申報發(fā)行效率。不斷優(yōu)化完善“市區(qū)同步、部門并聯(lián)”的項目審核推薦機制。對于納入儲備庫的優(yōu)質(zhì)項目，建立“綠色通道”機制，優(yōu)先推薦至國家發(fā)展改革委。在項目審核過程中，上海市發(fā)展和改革委員會將會同相關(guān)部門，同步協(xié)助企業(yè)完善資產(chǎn)盤活條件，協(xié)調(diào)解決項目規(guī)劃、建設(shè)、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等難點問題，加快項目推進。

三是支持開展項目擴募，促進持續(xù)健康發(fā)展。支持各區(qū)、各有關(guān)企業(yè)梳理暫不符合 REITs 發(fā)行規(guī)模條件或不適合首次發(fā)行的優(yōu)質(zhì)項目，加強與已上市REITs平臺合作交流，研究通過資產(chǎn)重組等方式將項目作為擴募資產(chǎn)注入已上市 REITs 平臺。并優(yōu)化擴募審核流程，對同一原始權(quán)益人的擴募項目加快評估程序，提高推薦效率。

參與主體積極施為

無疑，REITs市場的發(fā)展離不開各參與方的積極助力。

記者注意到，近年來，上海市圍繞“打造具有國際競爭力的REITs發(fā)展新高地”，出臺了如“上海REITs20條”等專項政策及指導(dǎo)意見，通過優(yōu)化審核推薦流程、設(shè)立專項發(fā)展資金、培育行業(yè)人才等促進項目落地與創(chuàng)新，為REITs發(fā)展提供了堅實的政策支撐與保障。

今年以來，REITs市場“首發(fā)+擴募”的增量提速業(yè)界有目共睹。

尤其就上海來看，近日，國泰君安臨港創(chuàng)新智造產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（以下簡稱“國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT”）的首次擴募就獲得了中國證監(jiān)會的注冊批復(fù)。

“基礎(chǔ)設(shè)施REITs作為有效盤活存量資產(chǎn)、創(chuàng)新投融資機制的重要金融工具，對于推動臨港集團可循環(huán)可持續(xù)高質(zhì)量發(fā)展、打響具有全球影響力的高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)品牌，有著極為重要的戰(zhàn)略意義?！迸R港集團首席財務(wù)官楊菁告訴記者，“圍繞一流的園區(qū)創(chuàng)新生態(tài)集成服務(wù)商和總運營商的轉(zhuǎn)型定位，臨港集團希望憑借優(yōu)質(zhì)的運營管理，努力打造健康的產(chǎn)業(yè)生態(tài)，以科技創(chuàng)新引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新，加快培育發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力，穩(wěn)步推動臨港新片區(qū)開發(fā)建設(shè)，積極服務(wù)上海國際科創(chuàng)中心建設(shè)戰(zhàn)略?！?/p>

據(jù)記者了解，聚焦擴募，另一只上市REITs——國泰君安城投寬庭保障性租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（以下簡稱“國泰君安城投寬庭保租房REIT”）也在“摩拳擦掌”。

2025年5月，通過國泰君安城投寬庭保租房REIT凈回收資金完成收購的“城投寬庭徐匯社區(qū)”正式啟用。

“城投寬庭徐匯社區(qū)是上海市屬國企首單存量R4地塊并購盤活項目，也是上海城投落實REITs滾動投資，構(gòu)建保租房業(yè)務(wù)‘投、融、建、管、退’資本循環(huán)的關(guān)鍵一環(huán)?！鄙虾?a href="http://www.trerotech.cn/quote/stockdetail/index.html?code=600649.SS&codeName=城投控股&type=5&crumb=股票,城投控股&announ=lc" target="_blank" style="color:#3875B0;">城投控股股份有限公司黨委書記、董事長張辰告訴記者，“站在盤活上海市屬及區(qū)屬存量資產(chǎn)的角度來看，這會是未來可持續(xù)發(fā)展的一個模式，將起到標桿作用?！?/p>

“為什么要布局REITs市場？因為‘重資產(chǎn)’的發(fā)展模式很難持續(xù)，通過資產(chǎn)上市，我們才能盤活資金并將其繼續(xù)投入到保租房項目的建設(shè)或收購中，真正完成‘開發(fā)-運營-退出-再投資’的良性循環(huán)。未來，我們會以‘重資產(chǎn)’和‘輕資產(chǎn)運營’相結(jié)合的方式，來擴大投資及運營規(guī)模?！鄙虾?a href="http://www.trerotech.cn/quote/stockdetail/index.html?code=600649.SS&codeName=城投控股&type=5&crumb=股票,城投控股&announ=lc" target="_blank" style="color:#3875B0;">城投控股投資有限公司的相關(guān)負責(zé)人補充表示，“徐匯項目可以視作我們未來擴募的儲備資產(chǎn)?！?/p>

毋庸置疑，經(jīng)過四年探索，中國公募REITs市場如今已褪去青澀，邁入了“首發(fā)+擴募”雙輪驅(qū)動的“常態(tài)化發(fā)行”成熟軌道。

業(yè)內(nèi)人士普遍判斷，隨著政策紅利的持續(xù)釋放、資產(chǎn)創(chuàng)新提速與生態(tài)體系完善，這一“萬億元級別”的藍海市場將朝著“服務(wù)國家戰(zhàn)略、賦能實體經(jīng)濟”的目標穩(wěn)步前行。

建議把握布局機會

公開數(shù)據(jù)顯示，截至2025年5月30日，我國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場已有66只首發(fā)產(chǎn)品完成上市，募集規(guī)模合計1743.93億元，另有4只完成擴募，募集資金50.64億元，全市場總市值近2000億元。

一位保險機構(gòu)投資人向記者表示，若按當(dāng)前增速線性推算，那么截至2025年年末，我國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的市場規(guī)模可能達到?2200億元至2500億元?；若考慮擴募加速，則彼時規(guī)?；蛲黄?2500億元?。

站在投資者的角度，受政策利好推動，當(dāng)前仍是布局REITs市場的“好時機”。

“廣譜利率下行疊加‘資產(chǎn)荒’持續(xù)演繹，意味著公募REITs將在大類資產(chǎn)配置中發(fā)揮積極作用。”中信證券首席經(jīng)濟學(xué)家明明表示，“隨著常態(tài)化發(fā)行推動公募REITs市場持續(xù)擴容增類，其作為一類資產(chǎn)的配置價值料獲得進一步凸顯——既有望成為‘固收+’策略增厚收益的選擇，又能夠在高股息策略中作為優(yōu)質(zhì)補充?！?/p>

具體到操作層面，“優(yōu)先賽道，聚焦頭部”仍是現(xiàn)階段的較優(yōu)策略。在公募REITs常態(tài)化發(fā)行的大趨勢下，其覆蓋資產(chǎn)的子類型料將持續(xù)豐富，這也意味著自上而下選擇賽道的重要性將逐步凸顯。

“在當(dāng)前周期內(nèi)，更值得關(guān)注的賽道包括底層資產(chǎn)經(jīng)營相對抗周期的行業(yè)、以及‘to C’行業(yè)?！泵髅鞣Q，“另一方面，公募REITs投資仍需要下沉到底層資產(chǎn)。從過去三年的底層資產(chǎn)運營情況來看，運管團隊、原始權(quán)益人、基金管理人充分發(fā)揮主觀能動性，能夠在一定程度上對沖行業(yè)基本面整體下行對于底層資產(chǎn)經(jīng)營構(gòu)成的沖擊，例如產(chǎn)業(yè)園區(qū)和倉儲物流招商策略的快速調(diào)整、消費基礎(chǔ)設(shè)施的積極調(diào)改等。因此，于擇券邏輯方面，現(xiàn)階段依然建議優(yōu)選賽道把握行業(yè)beta、其次可聚焦‘頭部’以獲取alpha?！?/p>

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編輯：王菁

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