?新華財(cái)經(jīng)上海6月26日電（記者 楊溢仁）6月26日，備受市場關(guān)注的中金亦莊產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（以下簡稱“中金亦莊產(chǎn)業(yè)園REIT”,基金代碼：508080）正式登陸上海證券交易所。

作為市場中網(wǎng)下和公眾發(fā)售倍數(shù)均創(chuàng)出歷史新高的公募REITs，行業(yè)目前在亦莊整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展中扮演著怎樣的角色？原始權(quán)益人緣何選擇該項(xiàng)目作為首次發(fā)行的REITs資產(chǎn)？面對市場可能出現(xiàn)的波動，后續(xù)如何進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理？記者帶著諸多問題，在上市儀式現(xiàn)場專訪了北京亦莊投資控股有限公司黨委書記、董事長，北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)工委副書記（兼）王軍。

聚焦四大優(yōu)勢 優(yōu)選底層資產(chǎn)

作為首都高精尖產(chǎn)業(yè)主陣地，北京經(jīng)開區(qū)是首都唯一的國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，正在全力打造新質(zhì)生產(chǎn)力典范區(qū)，全面推進(jìn)高端制造業(yè)聚變升級。

“高端汽車和新能源智能汽車產(chǎn)業(yè)作為北京亦莊的四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之一，承擔(dān)著經(jīng)濟(jì)增長引擎、產(chǎn)業(yè)集聚核心、創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展的重任，正以其規(guī)?；坌?yīng)與技術(shù)創(chuàng)新活力重塑區(qū)域經(jīng)濟(jì)格局?！蓖踯姼嬖V記者，“此次選取經(jīng)開區(qū)高端汽車及新能源汽車關(guān)鍵零配件產(chǎn)業(yè)園作為公募REITs的首發(fā)資產(chǎn)，主要基于四方面考量?！?/p>

首先，是資產(chǎn)穩(wěn)定性較高。高端汽車與新能源智能汽車產(chǎn)業(yè)是北京亦莊的四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之一，在北京奔馳、小米汽車等龍頭企業(yè)的帶動下，高端汽車和新能源智能汽車產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出強(qiáng)大的發(fā)展韌性。

有公開數(shù)據(jù)顯示，北京奔馳的整車?yán)塾?jì)產(chǎn)量已突破500萬輛，小米汽車工廠2024年實(shí)現(xiàn)交付13.5萬輛，小米汽車工廠二期將于2025年三季度投產(chǎn)，這都意味著經(jīng)開區(qū)汽車產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈將進(jìn)一步擴(kuò)容。

“產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚，市場需求穩(wěn)定增長，為基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的穩(wěn)定性提供了保障?！蓖踯娬f。

其次，是底層資產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展的契合度高。園區(qū)定位為圍繞“高端裝備+智能制造+創(chuàng)新研發(fā)”三大領(lǐng)域，打造集“產(chǎn)、研、展、服、綜合配套”于一體的高端汽車及新能源汽車關(guān)鍵零配件“超級工廠”，這與經(jīng)開區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略高度契合，有助于進(jìn)一步提升區(qū)域的產(chǎn)業(yè)綜合競爭力。

再者，政策支持力度大。園區(qū)立足經(jīng)開區(qū)，享有國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、國家高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、自貿(mào)區(qū)高端產(chǎn)業(yè)片區(qū)等多重優(yōu)惠政策，能為企業(yè)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)聚集提供強(qiáng)大的政策紅利，也為基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的保值增值和穩(wěn)定運(yùn)營創(chuàng)造了良好的政策環(huán)境。

第四，是示范帶動效應(yīng)強(qiáng)。作為北京經(jīng)開區(qū)首單基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目，選擇高端汽車和新能源汽車產(chǎn)業(yè)園資產(chǎn)進(jìn)行發(fā)行，能夠?yàn)槠渌a(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展提供示范和借鑒，推動區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的高質(zhì)量發(fā)展，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整。

應(yīng)對市場波動 優(yōu)化風(fēng)險(xiǎn)預(yù)案

公開數(shù)據(jù)顯示，2024年全年，中金亦莊產(chǎn)業(yè)園REIT底層資產(chǎn)的主營業(yè)務(wù)收入為1.04億元，較2023年增長了6.84%。

“用真實(shí)數(shù)據(jù)‘說話’，這也是我們發(fā)行中金亦莊產(chǎn)業(yè)園REIT的底氣所在?！蓖踯娬f。

不過，記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，由于底層資產(chǎn)入園租戶絕大部分與汽車制造及其上下游行業(yè)相關(guān)，有機(jī)構(gòu)擔(dān)憂，若行業(yè)發(fā)生不利變化及行業(yè)景氣度下行，會對中金亦莊產(chǎn)業(yè)園REIT的未來表現(xiàn)構(gòu)成沖擊。

“針對該情況，我們已經(jīng)做好了充分的風(fēng)險(xiǎn)管理預(yù)案?！蓖踯娊榻B稱，一方面，底層資產(chǎn)的運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)（北京盛芯運(yùn)營管理有限公司）將依托于股東亦莊盛元成熟的管理模式及豐富的產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理經(jīng)驗(yàn)，從強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警、優(yōu)化租戶結(jié)構(gòu)、推動資源協(xié)同、做好服務(wù)支持、完善應(yīng)急處置機(jī)制五個(gè)方面著手，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理。另一方面，聚焦招商引資，運(yùn)管機(jī)構(gòu)將依托政府推介、渠道代理、產(chǎn)業(yè)鏈拓客等多元的客戶獲取策略，力爭實(shí)現(xiàn)租戶資源穩(wěn)定增長。

“此外，就存量租戶的維護(hù)而言，我們將通過協(xié)助導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)扶持政策、租戶關(guān)系管理、線上線下產(chǎn)業(yè)活動等多種方式，不斷提升租戶滿意度和園區(qū)吸引力，增強(qiáng)租戶黏性。”王軍坦言，“身處產(chǎn)業(yè)聚集度較高的環(huán)境中，區(qū)域內(nèi)租戶提前退租的風(fēng)險(xiǎn)較低。若發(fā)生退租，鑒于園區(qū)內(nèi)的廠房為標(biāo)準(zhǔn)廠房——具有較高的通用性，其他產(chǎn)業(yè)的企業(yè)也可以使用，我們會溝通儲備意向客戶，助力其在較短時(shí)間內(nèi)完成租約落地。如果出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)景氣度下行、園區(qū)客戶退租的極端情況，那么于收益管理層面，運(yùn)管機(jī)構(gòu)會通過預(yù)付租金機(jī)制及租賃保證金制度做好前端管理，并結(jié)合催繳方案等實(shí)現(xiàn)經(jīng)營收益后端管理，保障租金收繳的及時(shí)性。”

政策利好護(hù)航 發(fā)展前景廣闊

毋庸置疑，產(chǎn)業(yè)園區(qū)是一類非常具有我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展特色的基礎(chǔ)設(shè)施形態(tài)，已成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)調(diào)整升級的重要載體，而投資產(chǎn)業(yè)園區(qū)的本質(zhì)是分享我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級的潛在紅利。

“我國產(chǎn)業(yè)園區(qū)分布廣、數(shù)量眾多，其中符合發(fā)行REITs條件的項(xiàng)目通常具有一定的資源稟賦和能力壁壘?！蓖踯娭赋?，“亦莊控股作為與北京經(jīng)開區(qū)管委會同步成立的北京市市屬一級國有企業(yè)，將堅(jiān)持以國際一流產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營商為發(fā)展定位，持續(xù)強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)新城全鏈條服務(wù)和科技產(chǎn)業(yè)全周期發(fā)展兩大核心競爭力?！?/p>

公開數(shù)據(jù)顯示，歷經(jīng)多年發(fā)展，亦莊控股已相繼建成特色產(chǎn)業(yè)平臺57個(gè)，總建筑面積近400萬平方米，累計(jì)承載企業(yè)近5000家，其中高新技術(shù)企業(yè)391家。

更值得一提的是，北京經(jīng)開區(qū)是唯一集六區(qū)政策于一體的經(jīng)濟(jì)功能區(qū)，始終堅(jiān)持以首都發(fā)展為統(tǒng)領(lǐng)，正加快打造新質(zhì)生產(chǎn)力典范區(qū)，建設(shè)國際一流高端產(chǎn)業(yè)綜合新城，以北京0.35%的土地面積貢獻(xiàn)了近30%的工業(yè)增加值，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚且發(fā)展勢頭十分強(qiáng)勁，GDP增速持續(xù)位于北京市前列。

“產(chǎn)業(yè)園區(qū)的價(jià)值在于為規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)搭建載體，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的核心商業(yè)邏輯就是產(chǎn)業(yè)邏輯，這也是產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)在泛商業(yè)辦公市場中的差異化核心競爭力所在?！蓖踯娬f，“經(jīng)開區(qū)‘科技產(chǎn)業(yè)統(tǒng)籌部門+產(chǎn)業(yè)局+產(chǎn)業(yè)專班+平臺公司+要素支撐’的產(chǎn)業(yè)組織體系，將持續(xù)為底層資產(chǎn)有效導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)資源，不斷吸引優(yōu)質(zhì)企業(yè)入駐形成產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)。”

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編輯：王菁

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